Kira mı Ev Satın Almak mı

Kira ödemek para çöpe atmak değildir. Ev sahibi olmak da otomatik olarak kazanç anlamına gelmez. İkisi arasındaki fark, sayılarla ve yaşam planınızla ortaya çıkar.

Aşağıda kiracılık ev sahipliği karşılaştırması için adım adım ilerleyen bir yöntem var. Kalemi elinize alın, kendi rakamlarınızı yazın.

1. Adım: Ne kadar kalacağınızı tahmin edin

• Aynı şehirde 5 yıldan az kalacaksanız kira genelde öne geçer.
• 7-10 yıl ve üzeri düşünüyorsanız satın alma mantıklı hale gelir.
• Arada kalıyorsanız işiniz, eğitim durumu ve aile planınıza bakın.

Nedeni basit: alım ve satım sırasında ödenen tapu harcı, emlakçı komisyonu, taşınma ve tadilat masrafları peşin gider. Bu masrafın kendini amorti etmesi zaman ister.

2. Adım: Ev almanın gerçek maliyetini çıkarın

Sadece taksite bakmak yanıltır. Toplama şunları ekleyin:

• Peşinat için gereken birikim
• Kredi faizi (toplam geri ödeme, aylık taksit değil)
• Tapu harcı, ekspertiz, kredi tahsis ücreti
• Zorunlu deprem sigortası ve konut sigortası
• Emlak vergisi
• Aidat (kirada da var, ama bakım kalemi ev sahibine yazılır)
• Yıllık bakım: kombi, çatı, tesisat, boya

Bakım için kaba bir alışkanlık: evin değerinin küçük bir yüzdesini her yıl kenara koyun. Kombi bir günde bozulur, bütçe bir günde toparlanmaz.

3. Adım: Kiranın gerçek maliyetini çıkarın

• Aylık kira ve aidat
• Yıllık kira artışı beklentiniz
• Depozito (geri gelir ama o süre boyunca bloke)
• Sık taşınıyorsanız taşınma masrafı
• Eşya ve tadilat konusunda sınırlı yetki

Kiracının en büyük avantajı esneklik, en büyük riski ise artış ve tahliye belirsizliğidir.

4. Adım: Peşinatın alternatif getirisini hesaplayın

Bu adım çoğu kişide atlanır. Peşinat olarak ayırdığınız para, ev almazsanız başka bir yerde durur. Vadeli hesapta, fonda, tahvilde olabilir. O paranın yıllık getirisi, ev sahipliğinin gizli maliyetidir.

Kaba karşılaştırma:

• Ev alırsanız: Değer artışı + kira ödememe avantajı − faiz − vergi − bakım
• Kirada kalırsanız: Peşinatın yatırım getirisi − ödenen kira

Bu iki satırı beş yıl için doldurun. Fark size cevabı verir. Yatırım tarafını doldurmakta zorlanıyorsanız sitedeki yatırım araçlarını kıyaslayan ve banka hesap türlerini ele alan rehberler işinizi kolaylaştırır.

5. Adım: Kira/fiyat oranına bakın

Basit bir filtre: evin satış fiyatını yıllık kira toplamına bölün.

Bu oran tek başına karar vermez ama aynı semtte iki farklı evi kıyaslamak için hızlı bir ölçüdür.

6. Adım: Nakit akışınızı test edin

• Taksit, net gelirinizin üçte birini aşıyorsa risk yüksek.
• Peşinatı verdikten sonra elinizde en az 6 aylık gider kalmalı.
• Gelir dalgalıysa daha uzun tampon gerekir.

Kredi tarafında faiz tipi, vade ve erken kapama koşullarını karşılaştırmadan imza atmayın. Konut kredisi opsiyonlarını değerlendirdiğiniz sayfa bu kalemleri satır satır açıyor.

7. Adım: Sayısal olmayan tarafı tartın

• Ev sahipliği: Güven, istediğiniz gibi düzenleme, sabit barınma maliyeti hissi.
• Kiracılık: Şehir değiştirme kolaylığı, bakım derdinin olmaması, sermayeyi bağlamamak.

Uykunuzu kaçıran şey hangisiyse ağırlığı ona verin. Finans, huzurun düşmanı olmamalı.

Sık Yapılan Hatalar

1. Taksiti kirayla karşılaştırmak. Taksit yalnızca bir kalem. Vergi, sigorta, bakım hesaba girmezse tablo yanlış çıkar.
2. Peşinatın getirisini yok saymak. O para boşta durmuyor; alternatif kazancı vardır.
3. Değer artışını garanti saymak. Konut fiyatları her dönem ve her semtte aynı davranmaz.
4. Acil fonu bitirmek. Peşinat için son kuruşu vermek, ilk arızada kredi kartına yönlendirir.
5. Alım masraflarını unutmak. Harç, komisyon, tadilat ve eşya birlikte ciddi bir tutar oluşturur.
6. Tek evi görüp karar vermek. En az üç evi aynı tabloda karşılaştırın.
7. Vergi tarafını atlamak. Kira geliri, indirim ve muafiyet kuralları sonucu değiştirebilir.
8. Yanlış sigorta. Poliçenin neyi kapsadığını okumadan imzalamak, hasarda hayal kırıklığı yaratır.

Karar Tablosu