Gelir ve Harcama

Konut Kredisi Opsiyonlarını Değerlendir

Konut kredisi, çoğu hanenin ömrü boyunca imzaladığı en büyük taahhüttür. Küçük bir oran farkı bile toplamda yüksek tutarlara dönüşür. Bu yüzden karar vermeden önce sayıları yan yana koymak gerekir. Aşağıdaki adımlar, konut kredisi oranları karşılaştırma sürecini baştan sona yürütmeniz için pratik bir yol haritası sunar.

Adım Adım Karşılaştırma

  1. Kredi tutarını netleştirin. Ev fiyatından peşinatı düşün. Tapu harcı, ekspertiz, taşınma ve tadilat masraflarını krediye dahil etmeyin; bunları nakit ayırın. Kredi tutarı büyüdükçe her şey büyür.
  2. Aylık taksit formülünü öğrenin. Taksit = Anapara × i × (1+i)ⁿ ÷ ((1+i)ⁿ − 1). Burada i aylık faiz oranı, n vade sayısıdır. Bankaların hesap makinelerine güvenin ama mantığı bilin. Yıllık oranı 12'ye bölerek aylık orana yaklaşabilirsiniz.
  3. Aynı tutar için farklı vadeleri hesaplayın. Vade uzadıkça taksit düşer, toplam ödeme artar. Örnek olarak 1.000.000 TL anapara ve aylık %2,00 faiz varsayalım:
    VadeYaklaşık TaksitToplam Geri Ödeme
    60 ay28.800 TL1.730.000 TL
    120 ay22.050 TL2.650.000 TL
    180 ay20.600 TL3.700.000 TL
    Dikkat edin: 120 aydan 180 aya geçiş taksiti sadece ~1.450 TL düşürüyor, toplam maliyeti ise yaklaşık bir milyon TL artırıyor. Bu, vadenin doyum noktasıdır.
  4. Oran farkını paraya çevirin. Aynı 1.000.000 TL ve 120 ay için aylık %1,90 ile %2,00 arasındaki fark: taksitte yaklaşık 830 TL, toplamda yaklaşık 100.000 TL. Yani "sadece 0,10 puan" diye geçiştirilecek bir şey yoktur.
  5. Toplam maliyeti karşılaştırın, taksiti değil. Bankalardan alacağınız ödeme planında toplam geri ödeme tutarı ve yıllık maliyet oranı yer alır. Karşılaştırmayı bu iki satır üzerinden yapın. Taksit rakamı yanıltıcıdır çünkü vadeye göre değişir.
  6. Faiz dışı kalemleri listeleyin. Ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı, dosya masrafı, hayat sigortası ve DASK primleri toplam maliyete girer. Konut kredilerinde faize KKDF ve BSMV uygulanmaz; bu yüzden ihtiyaç kredisiyle oran kıyaslaması yapmak anlamsızdır. Sigorta kalemlerini ayrı ayrı fiyatlatın; poliçeyi bankadan almak zorunda değilsiniz. Sigorta çeşitleri ve kapsamları konusundaki farklar burada işinize yarar.
  7. Sabit ve değişken faizi ayırın. Sabit faizde taksit vade boyunca aynı kalır; bütçe planlaması kolaydır. Değişken faizde taksit bir endekse bağlı olarak güncellenir; oranlar düşerse kazanırsınız, yükselirse taksit riski size geçer. Geliriniz düzensizse sabit faiz daha güvenlidir.
  8. Gelir–taksit oranını test edin. Taksit, net hane gelirinizin %35'ini aşmasın. Aidat, emlak vergisi, ısınma ve bakım giderlerini de ekleyip test edin. Ardından 3 taksit tutarında bir acil durum yastığı ayırın; bu para vadeli veya likit bir hesapta durmalı.
  9. Erken kapama senaryosunu sorun. Kalan vadesi 36 aydan uzun kredilerde erken ödeme tazminatı, ödenen tutarın belli bir oranıyla sınırlıdır. Ara ödeme yaptığınızda bankanın taksiti mi yoksa vadeyi mi kısalttığını öğrenin. Vadeyi kısaltmak neredeyse her zaman daha ucuzdur.
  10. En az üç teklifi tabloya dökün. Sütunlar: oran, vade, taksit, toplam geri ödeme, masraflar, sigorta, erken kapama şartı. Elinizde yazılı teklif varken pazarlık gücünüz artar. Maaş müşterisi olma veya otomatik ödeme talimatı verme karşılığında indirim isteyin.

Sık Yapılan Hatalar